Fiscalidad de préstamos hipotecarios en entidades bancarias
¿Qué es un préstamo hipotecario?
Un préstamo hipotecario es un préstamo de dinero que realiza una entidad financiera (o particular) a un particular o empresa a cambio de unos intereses determinados y vencimiento cierto, y cuya garantía de devolución es una hipoteca sobre un bien inmueble.
La constitución de préstamos hipotecarios en entidades bancarias es una operación que es muy utilizada en nuestro país para la compra de inmuebles.
Esta constitución de préstamos hipotecarios por entidades bancarias es una operación que queda sujeta y exenta de IVA, lo cual da entrada a la cuota variable de la modalidad del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados AJD, puesto que las operaciones de constitución de préstamo hipotecario se tienen que formalizar en escritura pública.
Como establece el artículo 30 del TRLITPAJD, la base imponible de la cuota variable del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados AJD es la responsabilidad hipotecaria total, que incluiría el principal del préstamo más los intereses y otras penalidades si las hubiere.
¿Cómo tributaría una operación de préstamo hipotecario en una entidad financiera?
Veamos un ejemplo.
Una persona de 40 años de edad, pide un préstamo hipotecario en una entidad financiera y aporta como garantía el inmueble situado en Córdoba, que compra con el préstamo.
El capital del préstamo es de 200.000€. El banco le informa que los intereses son 9.000€ y los costes por otras penalizaciones son 1.000€.
Según el art. 29 TRLITPAJD el sujeto pasivo es el destinatario o el que adquiere el préstamo.
Para determinar la cuota tributaria, aplicaremos el tipo del 1,5€ que es el aplicable en Andalucía, puesto que el inmueble se ubica en esta Comunidad Autónoma.
Por lo tanto, la cuota de AJD a ingresar ascendería a 3.150€ (200.000 € + 9.000 € + 1.000) € x1, 5%
¿Cómo se declara esta cuota?
Esta cuota se deberá declarar e ingresar mediante el modelo 600 como señala el artículo 101 del Reglamento del ITPAJD.
El modelo 600 deberá acompañarse de “la copia auténtica del documento notarial, judicial o administrativo en que conste el acto que origina el tributo y una copia simple de éste. Cuando se trate de documentos privados, estos se presentarán por duplicado, original y copia, junto con el impreso de declaración-liquidación».
¿Cuál es el plazo para su presentación?
“El plazo para la presentación de las declaraciones-liquidaciones, junto con el documento o la declaración escrita sustitutiva del documento, será de treinta días hábiles a contar desde el momento en que se cause el acto o contrato» así lo establece el artículo 102 del RITPAJD.
No obstante lo anterior, el artículo 103 puntualiza que la presentación de las autoliquidaciones, de los documentos y, si se tercia, de las declaraciones sustitutivas de los documentos se tiene que realizar atendiendo a las reglas de competencia territorial.
¿Qué ocurriría si con posterioridad se acuerda una ampliación de la responsabilidad hipotecaria?
Imaginemos que después de unos meses, se pacta una ampliación de la responsabilidad hipotecaría en 10.000 € totales (en este importe quedaría incluido el importe por intereses y otros costes).
Las ampliaciones de responsabilidad hipotecaria solo tributan por la modalidad del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados AJD por su importe ampliado, de acuerdo con la doctrina de la DGT (V1935-13 de 10 de Junio de 2013).
Como la base imponible es 10.000€, la cuota de AJD de la ampliación será de 150€ (10.000€ x 1,5 %).
Habría que declararla e ingresarla mediante el modelo 600 en el mismo plazo que se ha descrito anteriormente.
¿Y si con posterioridad se modifica el tipo de interés?
La modificación de intereses estará sujeta pero exenta del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados AJD. La Ley 2/1994
Establece una exención del AJD si se modifica el tipo de interés en los préstamos hipotecarios. Este hecho se tendría que declarar también mediante el modelo 600 como exento.
Para cualquier cuestión puedes contactar con nosotros, estaremos encantados de atenderte.
